まち協の談話室／マンション管理相談編

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まち協（社団法人かながわ住まい・まちづくり協会）・「マンション管理無料相談」水曜日担当の岸田です。
　皇太子家の愛子様が、幼稚園に入学された微笑ましいニュースに皆さん方も心和む思いをされたことでしょう。
４月は、入学や入社のシーズンでありますが、多くの管理組合にとっては通常総会の準備に多忙の時期でもあります。無事に総会を終える為には、事前の準備に意を用いることではないでしょうか。総会開催の為の基本の「キ」を書いてみましたので参考にしてください。
　１．理事全員が役割分担して洩れの無いように。
　　　◆会場の確保、区分所有者名簿の作成、議案書の印刷、開催案内書と出欠届・議決権行使書・委任状の添付、開催日直前の出席人数と議決権数の予想?数が不足の場合は手分けして督促・回収が必要、他
　２．総会当日の役割
　　　◆受付担当は出席者数、議決権行使者数、委任状提出者数を議長に報告。
　　　◆議長は誰か、管理規約で確認、書記・議事録署名人の選任、議案毎に賛否の数を数える場合には、手分けして計算する。
　　　◆出席者が多い場合、議案毎の可決・否決を明確にする、規約に定めが無い場合は事前に通知した議案以外の審議・採決はしない。ただし、折角の機会なので、総会を閉めたのち「懇談会」に切り替えて意見交換すれば有意義な１日となります。
　＊総会終了後、新理事は何から手をつければ良いか…
　　　　長くなりますので、次の機会に譲ります。では、実り多い総会を！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【了】

まち協（社団法人かながわ住まい・まちづくり協会）の取り組みの一つである「マンション管理無料相談」の窓口を、ことし４月、横浜駅西口の県民センターから関内（横浜市中区弁天通）の事務所に移してから、半年余りが過ぎました。6カ月間の問い合わせを振り返って、岸田相談員は次のように話しています。
「春の総会シーズンを終えて、新理事長さんからの活発な相談があり、アドバイスにも自然と熱を帯びた６カ月でした。相談の内容は、従前から多くある雨漏り等の瑕疵問題のほか、総会における議決権数の数え方や、委任状の取り扱い等、基本的な質問が多かったように思います。
　管理会社の善し悪しや業務委託費に対する関心も高く、折しも国や自治体が、マンション管理適正化法の一翼である登録制度やマンション履歴システム（マンション未来ネット）の推進に力を入れ始めたこともあって、管理組合役員の方々の意識は今まで以上に高まっていくことでしょう。私たち相談員（マンション管理士）の役割の重要さと責任の重さに身を引き締め、たゆまぬ自己研鑽に励みたいと思う昨今です」

10月の相談件数は、来訪9、電話が23の計32件。相談を寄せられた皆様、懸案事項はその後、どうなりましたでしょうか？　コメント欄を通じて、事後報告などいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

まち協（社団法人かながわ住まい・まちづくり協会）の「マンション管理無料相談」、
９月の件数は来訪が２、電話が20で計22件の相談が寄せられました。
気象条件や陽気のせいもあるのでしょうが、ここのところ、来訪による相談がめっきり減ってちょっぴり心配しています。
「電話による応対は、マンションの管理形態や組合運営の実態が把握しづらいことに加え、相談者の一方的な話を聞くだけになってしまうので、踏み込んだアドバイスを控えさせていただくことも少なくありません。やはり、規約や総会議事録など客観的に判断できる資料をそろえて来訪いただいたほうが、より適切な助言をして差し上げられると思います」
３人の相談員さんもそのように述べているので、どうぞ、気軽に足をお運び下さるよう、お願いいたします。

「暑い、暑い」とさぼっていたら、９月になってしまいました。
ごめんなさい。心を入れ替えて更新に励みますー
と反省しつつ、まち協（社団法人かながわ住まい・まちづくり協会）の「マンション管理無料相談」の２カ月分の集計を報告します。
７月の件数は来訪が５、電話が16で計21件、８月は来訪４、電話18で計22件の相談が寄せられました。

それでもって、ここ最近の気になる相談について水曜担当の岸田さんに聞いてみたところ…
「等価交換方式で土地を提供したオーナーなどが長年にわたって管理組合役員として実権を握り、組合の運営や大規模修繕の実施などを意のままに進めてトラブルになっている小規模マンションが結構見られます」との、ご指摘。大家ー店子の感覚で元地主がオイシイ思いをする供給システムにも問題があるのでしょうが、トラブルを内部で解決できない最大のポイントは、他の区分所有者が無関心だったり意見が合わなかったりして一枚岩でなく、ワンマンな管理組合運営に対抗することができないコミュニティーのもろさ。なぜ、小異を捨ててまとまれないのか、と岸田さんは嘆いています。
　ちょっと特異ですが、こんな相談事例がありました。総戸数が10戸に満たない小規模マンションで競売にかけられた店舗付き住居を取得した人物（会社）が、強引に管理組合理事長に就任し、前の居住者による管理費等の未収金の納入を拒否した挙げ句、それを補填するため駐車場代や管理費値上げを提案したり、住戸・店舗・駐車場・機械室等を分筆して区分所有者を身内（家族や社員）に割り振り議決権を増やそうと画策するなど、やりたい放題。そんな横暴な振る舞いに対して、前からいた住民は結束できないでいたために突き崩され、反対する人たちが孤立色を深めつつあるというから驚きです。
　『管理組合乗っ取り』とでも表現すればいいかもしれません。マンション管理にかかわるお金や人事を掌握することで、いろいろな利権を独占したいと目論む人たちがいる。もしも、あなたの暮らすマンションが狙われたとしたら、きっぱり「うちは大丈夫」と言い切る自信、あります？　よね。

お盆を過ぎて季節は秋へ。
ことしは残暑や台風、秋雨、どうなのよ？ と、天候の行方が気になるところですが、まち協（社団法人かながわ住まい・まちづくり協会）のマンション管理無料相談にはここ最近、「水漏れ事故」に間する問い合わせが数多く寄せられているということなので、金曜日担当の松尾相談員にレクチャーを受けました。
◆◇◆◇◆◇松尾氏いわく◇◆◇◆◇◆
　「水漏れ事故」にもいろいろなケースがありますが、一般には、トイレや浴槽の水があふれた、水回りのリフォーム時の施工ミスなど、専用部分から生じた漏水による損害は居住者個人が責任（修復、賠償も含めて）を負い、発生個所が外壁や屋上、共用の給排水管等共用部分であるならば管理組合の責任において対処します。また発生個所が不明の場合（共用か専用部分かが曖昧なケースもこれに該当）については、区分所有法第９条において、建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人の損害を生じたときは、その瑕疵は共用部分にあるものと推定することになっているため、管理組合で補修、損害賠償をすることになります。
　しかし、明らかに専用部分からの水漏れであったとしても、原因が設備や給排水管の経年劣化による損傷のような場合、同様の劣化が他の住戸でも進行しているであろうと、予測が立ちます。管理組合としてそのようなシグナルを見逃さず、建物・設備の老朽具合の把握に努めたり、居住者全体へ注意を喚起することは大事ではないでしょうか。
　また、共用部分でありながら専用使用権が認められているバルコニーについても、個々の居住者が清掃を怠り、排水溝やドレーンにゴミがたまって雨水をあふれさせ、隣戸や階下に被害を及ぼしてしまうような「水漏れ事故」は往々にして起こります。これだって、台風シーズンに合わせて張り紙を掲示するなど、管理組合として取り組める対応策はいろいろあると思います。

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　なるほど、専用部分、共用部分とで責任の所在が異なるとしても、居住者全体の利益を守る立場から、管理組合として情報収集や啓発に努めることで、無用なトラブルを防ぐことができる。事後処理でなく事前対策に目を向けることが、賢いマンション管理のあり方というわけですね。